Immobilien als Investment

Der Boom hält an

Von Josephine Richter · 2020

Steigende Mieten und niedrige Zinsen machen Immobilien­investments auch für Kleinanleger interessant. Denn der Baukredit kann als Hebel die Rendite für die eingesetzten Ersparnisse durchaus steigern.

Haus umgeben von Geld
Foto: iStock/ William_Potter

Der Kauf einer Immobilie mit Fremdkapital ist lukrativer denn je. Denn für ein zehnjähriges Darlehen zahlen Käufer, die 20 Prozent der Kaufsumme plus Nebenkosten selbst aufbringen, heute im Schnitt 0,75 Prozent Zinsen. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren sind es 1,03 Prozent, haben die Immobilienkreditvermittler der Interhyp ermittelt. Zum Vergleich: Im Jahr 2011 lagen die Sollzinsen für zehn- beziehungsweise 15-jährige Darlehen noch bei 4,2 beziehungsweise 4,6 Prozent. 

Gute Nachrichten für Käufer also. Denn der Immobilienkauf kann sich durchaus lohnen. Zwar stehen den niedrigen Zinsen mancherorts massiv gestiegene Kaufpreise gegenüber – vor allem in exponierten Lagen wie Berlin, München oder Hamburg sind die Immobilienpreise in den vergangenen fünf Jahren um bis zu 40 Prozent gestiegen. Gleichzeitig steigen allerdings auch die Mieten. Eigennutzer haben nach dem Immobilienkauf also oft mehr Geld in der Tasche als Mieter oder können die eigenen vier Wände schneller abbezahlen als noch vor einigen Jahren. 

Immobilien als Investment: Hebel richtig nutzen

Fremdnutzer dagegen profitieren durchaus von den höheren Durchschnittsmieten – sie finanzieren einen großen Teil der monatlichen Kreditrate. Mitunter decken die Mietzahlungen gar die kompletten Ausgaben für den Kredit und sonstige Kosten. Abgesehen vom beim Kauf eingesetzten Eigenkapital soll sich die Immobilie also weitgehend selbst finanzieren. So wird die Baufinanzierung zum Hebel der Rendite. Aber Achtung: Der kann in beide Richtungen wirken! Liegt die Rendite unter dem Hypothekenzins, ziehen die Kosten für die Finanzierung die Rendite für das selbst eingesetzte Geld nach unten. Liegt die Rendite jedoch über dem Hypothekenzins, so steigert der Baukredit die Rendite. Denn für das geliehene Geld zahlt der Käufer weniger, als er insgesamt mit dem Objekt verdient. Ist die Finanzierung abbezahlt, bringt die monatliche Miete ein Zusatzeinkommen – und das mit einem verhältnismäßig geringen Anfangsinvestment. 

Lage und Zustand sind die wichtigsten Kriterien

Gerade bei Immobilien gibt es einiges zu beachten. „Nur wer in eine vernünftige Immobilie investiert, wird am Ende auch belohnt“, weiß auch Stephan Witt, Leiter Verkaufsförderung beim Vermögensberater FiNUM. Wichtig ist vor allem der Zustand des Hauses. Ist die Wohnung sanierungsbedürftig? Kommen in den nächsten Jahren größere Ausgaben auf den Besitzer zu? Aber auch: Lässt sich das Objekt gut und zuverlässig vermieten? Dabei gilt: Zweizimmerwohnungen finden meist schneller einen neuen Bewohner als größere Einheiten. Zudem hat sich gerade in den vergangenen Corona-Monaten gezeigt: Ein Balkon wertet die Immobilie, gerade in der Stadt, enorm auf. 

Und auch die Lage ist nach wie vor relevant. Zwar habe das grüne Umland in den vergangenen Monaten für viele Menschen massiv an Attraktivität gewonnen, die Stadt büßt mit ihrer Lebensqualität und dem vielfältigen kulturellen Angebot aber trotzdem nicht ein, hat Stephan Witt bemerkt. Vor allem junge Menschen ziehe es weiterhin in die Städte. Allerdings sei die entscheidende Frage beim Immobilieninvestment nicht, ob Metropole oder Kleinstadt. Wichtiger sei die umliegende Infrastruktur. Kindergärten, Supermärkte und eine gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel machen eine vernünftige Immobilie aus, so Witt.

Quelle:
statista "Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilien-Investments im Jahr 2020?"
BerlinHyp "Trends der Immobilienbranche auf dem Prüfstand"
Spiegel "In diesen Städten lohnt sich der Kauf von Immobilien"
Presseportal "Birger Dehne über Chancen und Risiken am Wohnungsmarkt"

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